一方婚前房产在婚后出售，如何操作才能避免婚前财产不被共同化？

梁清华 律师
今天上午接到了一个当事人的咨询，情况无外乎家长里短，但其中折射的家事法律问题却极具代表性，就是一方婚前的房产在婚后出售，如何操作才能避免婚前财产不被共同化？因此我把这个咨询整理出来，以供所有有类似情况的朋友参考。
姑且称呼咨询者为小李吧，男士，结婚刚两年。婚前，小李的父母出首付为小李购买了一套房子，并登记在小李一人名下。婚后，夫妻两人共同偿还贷款，累计金额2万元。婚后不到两年的时间，小李夫妇生育一子。新家庭成员的到来，除了给小家带来了温馨幸福感，也让原本的小家显出了空间上的不宽裕。于是，小李的妻子提议，卖掉现在的房子，再添点，然后购置一套大平方的房子。当然，这是当下许多家庭都会采用的做法，这种做法本身并无不妥。但，小李却有种担心，毕竟现有的这套房子是自己父母在婚前支付的首付款并登记在自己一人名下，就现在看，这套房子属于小李的婚前个人财产。可一旦卖掉再买大房子，就使得自己婚前个人财产与婚后财产无法区分开来，一旦婚变，自己和父母的财产权益该如何保障？在咨询过程中，小李将他的前述担心如实告知了我，希望我可以帮到他。
了解到上述情况和小李的担心后，我深知，这种担心不但源于小李自身，也是小李父母的担心，当然这种情况也是当前很多年轻家庭普遍面临的问题。
首先从法律上梳理一下小李的情况。婚前，小李父母出首付购置一套房子并登记在小李自己的名下，根据婚姻法规定，该套房子属于小李的婚前个人财产。婚后，小李夫妇共同还贷，对于共同还贷及增值部分属于夫妻双方共同利益，这部分利益小李和配偶可平均分配。如果小李同意其配偶的建议，将现有房屋出售，利用出售所得再添钱另购置新房的意见，那么，出售现有房屋所得的款项中有一部分（尽管占比很小，婚后共同还贷2万元以及对应的增值部分）是夫妻共同财产，剩余的部分当属小李的个人财产。（假设：现有房屋出售共得100万元，其中共同还贷及增值约10万元）
我们都知道，在法律上，钱是不特定物，极易发生混同。那接下来，我们着重要看的是如何操作才能避免小李的婚前财产转化成婚后共同财产。首先，要区分开来，卖房的所得中，哪些是小李的个人财产，哪些是小李夫妇的婚后共同财产。按照出卖房屋所得100万元，其中还贷及增值占10万元，该10万元当属小李夫妇的婚后共同财产部分，而剩余90万元则是小李的婚前个人财产。前面已经提到，钱是不特定物，极容易发生混同。所以为了避免发生婚前和婚后的混同，我建议，小李到银行单独开设一个账户用于接收现有房屋的出售所得款和将来新房购房款的支付，这样操作的目的实际上是专户专用，以免和婚后日常其他收入混同。也就是说，现有房屋出售所得款项指定对方转至该账户内，然后再从该账户直接转款给新的开发商支付新房房款。这样就实现了专款专用，专户专用。
那么接下来需要考虑新房的产权登记问题了。我的建议是可登记在小李夫妇两人名下，但需要注明按份共有。我们都知道，按照《物权法》的规定，共有可有两种情况，共同共有和按份共有。共同共有是权利人不区分份额的所有，即每个权利人对共有物享有同等的完全的所有权；而按份共有则不一样，是指权利人按照不同份额对共有物享有相应份额的所有权。回到该案中，建议在产权登记时注明按份共有，再结合银行转款记录，即使小李夫妇将来发生婚变，小李也可以按照份额对新房享有大的所有权份额。这样不仅保住了小李自己的婚前个人财产，不致因卖房买房的反复操作而把自己的婚前财产稀释掉，同时也可告慰小李父母对小李的良苦用心，当然在某种程度上讲，守住了自己的婚前财产实际也是替父辈守住了财富传承的初心！