不动产融资租赁法律问题的浮光掠影

 梁清华 山东健华律师事务所
作为家事律师，本人一度对高净值人士财富的传承有过学习。在此期间，本人也受邀到本地几家保险机构就婚姻家事相关法律问题进行讲解，包括对保险从业人员的法律培训和客户群的培训。就在前天，经人介绍，一位有家族财富安排意向的当事人找到我，就家族财富传承方面的法律问题与我进行了交流。其中，该当事人有关于“不动产融资租赁”方面需求。在此，我将我所了解到有关不动产融资租赁方面的法律知识稍作整理，希望与更专业人士进行深度交流。
首先，不动产融资租赁的法律现状是怎样的？大家都知道，现行《合同法》以及即将实施的《民法典》中有融资租赁合同的规定，所谓的融资租赁合同是指，出租人按照承租人对于出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物、提供给承租人使用、承租人支付租金的合同。但根据目前的法律法规来看，不动产并没有被纳入到现行的融资租赁的范畴内。自然，尚没有明确法律法规对不动产融资租赁予以规定。但在实践中，不动产的融资租赁也是比较普遍的。而且近年来，国家出台了鼓励融资租赁发展的政策，国务院办公厅曾发布了《关于加快融资租赁业发展的指导意见》，可见，国家对此是持鼓励态度的。
其次，虽没有明确法律规定但并不代表不动产融资租赁合同就当然不具备法律效力。在此，律师需要提醒大家注意的是，从事任何法律行为，合法性是前提。也就是说，不动产融资租赁合同的效力问题是不动产融资租赁的核心问题。虽然在现行的法律框架下，不动产融资租赁合同的确面临着合规性的法律风险，但结合司法实践中的处理意见来看，其效力一般情况是可以得到认可的。但律师在此提醒签订该类合同时需要注意的几大核心问题，比如出租人的融资租赁资质、不动产性质的选择。关于不动产性质的选择，多说几句，律师建议实务中要选取工业地产、商业地产或者常见的商品房这几类权属比较容易界定的，而且相对比较好流通的。至于什么集体土地使用权、采矿权之类的，律师不建议纳入到不动产融资租赁合同的范畴。
三、相较其他融资租赁物，不动产融资租赁具有一定优势。因为不动产的物权具有特定性、法定性以及不动产物权发生变动时，需将不动产物权变动的事实通过法定的方式向社会公开，因而就具备相当的公示公信力。鉴于这些特点，可以起到保护不动产融资出租人的安全；另外，将不动产进行融资租赁可以实现将不动产所有权和使用权的分离，实现不动产物权权益的最大化。从另一方面看，一旦不动产融资租赁的承租人陷入经济纠纷中，可以避免该不动产被处置，进而也能实现风险隔离的法律效果。
最后，很多人会问，既然不论是家族财富传承还是资产风险隔离，不动产融资租赁具有相当大的积极法律效果，那哪些不动产适合进行不动产融资租赁呢？在此，我个人意见在上述问题二中已经体现。还望大家能选取无权属争议、无流通争议的不动产作为该类合同对象。