实战讲解：同居关系下如何获取房产利益最大化

 梁清华 律师
作为专注婚姻家事领域的律师，近日，我本人承办了两起同居析产案件。结案之后，回顾这两起案件，从中可以总结些许，供大家参考。
案例一：原告赵先生与被告刘女士同居八载，同居第四年，双方共同出资购置了威海高区一套140平的房产。在与开发商签订合同时，双方同意仅以女方名义签订购房合同，并最终将该套房产登记在女方名下。但是男方有出资购房的转款凭证。
案例二：原告郑先生与被告王女士同居十载，在同居期间，以双方名义购置威海市区房产一套。后双方感情恶化，男方要求女方协助办理房屋产权登记手续并将该房产登记在男方一人名下。有关该房产出资购买的凭证都是以男方名义出具。
两起案件的起因都是因同居关系期间购置的房产引发的争议。但不同的是，案例一，虽然购房合同以及房产证办理在一方名下，但是另一方有确切的出资购房的证据，换句话说，虽然购房合同以及房管局登记中没有男方的信息，但男方有证据能够证实自己确实为诉争房屋做出过贡献。而案例二中，虽然购房合同中显示是男女双方共同购置，但却没有证据证实女方确实为该房产做过贡献。
众所周知，同居关系不同于婚姻关系。因为其关系的不法定，决定了因其引发的财产纠纷的处理原则自然就不能与婚姻关系存续期间的财产纠纷一样。大家都知道，婚姻关系存续期间财产纠纷，在没有特别约定情况，以夫妻共同共有为原则，以单独所有为例外。相反，同居关系期间财产关系则以单独所有为原则，以共同共有为例外。就上述案例一而言，在不考虑男方出资证据的情况下，涉案房产登记在女方一人名下，且注明单独所有，从《物权法》角度，该房产属于女方一人所有。但因男方有证据证实自己对该房产的购买做过贡献，因此，男方可以按自己的出资占比主张分割该房产，并可以就房屋的现有价值进行分割。而案例二中，情况就不一样了。虽然购房合同中双方的名字，但鉴于双方感情恶化，同居关系终止，那么关于房产利益的分配就不能按照合同登记进行了。也许女方会主张既然合同中有女方的名字，那就视为男方对自己的赠与。可是，签订购房合同不等于办理房证。签订购房合同并经过房管局备案，其目的是为了防止开发商一房两卖，并不是确认物权的效力。并且从最浅显角度考虑，即使男方在签订购房合同时是出于赠与目的，但鉴于双方之间非法定的婚姻关系，该赠与也可随着双方同居关系或者恋人关系的终止而被撤销。因此，在案例中，如果女方没有证据证实对诉争房屋有过贡献，则不能够就诉争房屋主张权益。
律师在承办该两起案件过程中，因为代理的原、被告利益不同，并且各自所掌握的证据完备性不一样，因此律师就根据具体情况来采取不同的诉讼策略。最终，律师通过不断的与法官、对方当事人的沟通往复中，帮助委托人争取到最大利益。