因房地产开发商未取得预售许可等证书而引起的合同违约责任？

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发布作者：发布时间：2018-10-30 14:11:53 阅读：18

   案情简介：原告张某某诉称， 2008年4月28日，我与被告威海**房地产开发有限公司签订**花园二期内部认购协议书，约定我购买被告开发的**花园二期住宅第三幢一单元六层**号，面积6O.8平方米，总价款124800元，被告于2008年9月30日前将房屋交付给我使用。合同签订后，我按约定支付全部购房款，但被告至今未能为我办理房产证和土地证，且被告未取得开发该楼盘的相关文件，无权对外销售该房屋，签订商品房买卖合同和收取购房款均属违法，应当认定无效。综上，请求依法确认我与被告签订的认购协议书无效，被告返还我已付购房款124800元及利息，赔偿装修费20 000元，赔偿已付购房款一倍的赔偿124800元。 被告答辩：被告**房地产公司辩称，1、我公司与原告当时签订的是房屋买卖内部认购协议书，而并不是房屋预售协议书，从认购协议书中也没有载明该诉争的房屋有预售许可证，另外从原告所认购的房屋价格就能够看出，如当时认购的房屋有预售许可证，该房屋价款要高出许多，这些情况当初原告都是很清楚的，认购协议书签订后，我公司已将原告认购的房屋交付原告使用、居住四年有余，现原告要求房屋买卖无效没有法律依据。2、在双方房屋买卖合法有效的情况下，原告无权要求返还购房款及各种经济损失。3、原告要求支付利息没有法律规定。4、房屋认购书第三条第二款中明确载明，原告认购的房屋在综合验收后一年内办理房产及土地证，现被告的房屋综合验收没有完毕，因此有些手续及证件没有办理。综上，我公司认为原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
   案件事实：经审理查明， 2008年4月28日，原、被告签订**花园二期内部认购协议书，约定由原告有意向购买被告开发的**花园二期住宅第三幢一单元6层**号，建筑面积60.8平方米，总价款124800元。付款方式原告为确保优先购买权，同意在本协议签订并生效时向被告支付认购诚意金10000元，在签署本协议七日内一次性付款的认购者需在缴纳诚意金后7日内将剩余房款全部付清，按揭贷款的购房者需在7日内缴清总房款的40%，否则总房款上浮20%。被告应于2008年9月30日前将房屋交付给原告使用，交付前若遭遇不可抗力或其他特殊情况，被告不能按期交付房屋，应当在事件发生后三十日内通知原告，为此被告不承担违约责任。被告承诺在房屋综合验收后一年内办理房产证、土地证，否则视为违约。本协议在履行过程中，违约方需向对方支付已收款千分之零点三的违约金。本协议签订后，原告于2008年4月28日付房款117000元，2008年5月2日付款7800元。被告于2008年9月30日前按约定将房屋交付原告使用，原告对于该楼房进行装修，支付装修款20000元，搬入该楼房进行居住，但至今被告所开发的楼房未经过相关部门的综合验收，未与原告签订正式的商品房买卖合同，且未办理相关的房权证、土地证，为此原告诉至本院。
   另查，2007年被告开发的楼盘经荣成市建设局颁发了建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证。
以上事实，有双方当事人陈述及双方签订的房屋内部认购协议书、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证等相关证据在案为凭。
   承办结果：本院认为，原、被告签订的**花园二期内部认购协议书虽然是双方当事人真实意思表示，约定原告有意向购买所订楼房，并确定其享有优先购买权，签订了该协议，并在该协议生效后支付了全部价款，原告对该楼房进行装修，并管理使用，协议并未约定房屋具体的综合验收及办理相关产权证明的期限，被告至今未取得预售许可证，原、被告签订的协议因被告未能取得相关证件，违反法律规定，应当认定其无效，故原告主张与被告签订的协议无效，请求返还购房款符合法律规定，本院予以支持。被告收取原告的房款，应当按照银行同期贷款利率计付利息。对于原告所支付的装修费用，系原告实际支出，且应附随楼房返还被告，被告理应照价赔偿。对于原告主张赔偿已付房款一倍的赔偿款，因该主张不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条所规定的情形，故对该主张本院不予支持。
   综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下:
   一、原、被告之间签订的**花园二期楼房认购协议书无效。
   二、被告于本判决生效后十日内返还原告巳支付的购房款124800元及利息(按银行同期贷款利率计算，自2008年5月3 日起至本判决确定的执行之日止)。
   三、被告于本判决生效后十日内返还原告装修款20000元。
   四、原告于本判决生效后十日内将所购楼房返还给被告。
   五、驳回原告请求被告赔偿124800元的诉讼请求。
   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
   案件受理费5444元，由原告负担2148元，被告负担3296元。
   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

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