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[案例]一起逾期交付房屋违约责任的启示
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发布作者: 发布时间:2018-10-30 14:11:19 阅读:36
关键词:商品房买卖 逾期 违约金
【承办律师】:王光辉
【案情简要】:2011年11月29日张华(化名)与被告房地产开发公司签订商品房买卖合同一份,约定由张华购买被告开发的居民小区2号楼1606室一套,张华已按约定付清购房款345141元。同时,该商品房买卖合同中约定,被告开发公司应于2013年7月30日前将经质监部门验收合格的房屋交付使用。如被告逾期交付房屋,张华要求合同继续履行的,自2013年7月30日的第二天至实际交付之日出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。故,基于上述事实,王光辉律师代理张华作为原告,向法院提起诉讼,主张违约金30372元。
【过程】本案的争议焦点问题是被告开发的房屋是否达到了合同约定的交付标准以及是否依约通知原告接收房屋。
其一、依法成立的合同对双方具有法律约束力,当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中,原告购买被告开发的房屋一套,被告应当按照合同约定于2013年7月30日前将经质监部门验收合格的房屋交付使用。关于被告抗辩房屋已经达到交付条件,取得了工程质量验收报告。但被告并不能举证证明房屋已经取得质监部门的验收合格证明材料。主体结构工程质量验收报告及验收记录系勘查、施工、监理、建设等单位共同达成,并非质监部门验收合格材料。故,被告的房屋并没有达到合同约定的交付条件。
其二、关于其是否通知接收房屋的问题。被告虽然辩称自己2013年9月及2013年11月底12月初对原告进行了电话通知。但这仅是被告的一面之词而已,并无证据证实。而且合同约定的通知方式是书面通知,电话也并不能达到通知的效力。退一步讲,即使被告确已通知原告接收房屋,但因房屋尚未达到交付条件,这个通知也没有效力的,原告一样可以拒绝接收不达标的房屋。
【裁判结果】:被告支付原告逾期交付房屋违约金人民币30372元。
后语:本案给房地产开发企业提了一个很大的警示。被告之所以败诉,不是败给了原告,而是败给了自己。是自己跳进了自己设计的陷阱中。前早些年,质监部门对房地产开发企业是有行政上的管理权的,实际中要求开发的房屋需要经过质监部门验收合格后方可交付使用。所以,房屋买卖合同中也多是约定质监部门的验收证明是房屋交付标准。但是,这几年,质监部门的管理权的验收行为转变为了备案制,质监部门也不再组织验收。而本案被告却并没有注意到或有专业律师告诉他,这种变化如何体现在合同中,导致其仍然在合同中约定质监部门的验收为交付标准。而到了发生诉讼的时候,质监部门的验收证明是不存在的,其也就不可能完成自己的举证责任。作为律师,对国家法规、政策的了然于胸,胸有成竹的胜诉也就是自然。
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