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开放商未取得预售许可等相关证件而出售房屋,法院确认认购协议无效

标签:法规解读

发布作者:王光辉            发布时间:2019-03-01 11:12:09       阅读:0

  案情简介:原告苏某某诉称,2007年9月26日,我与被告威海**房地产开发有限公司签订花园二期内部认购协议书,约定我购买被告开发的花园二期住宅第一幢一单元五层**室,面积82.2平方米,总价款 144261元,被告于2008年9月30日前将房屋交付给我使用。合同签订后,我按约定支付全部购房款,但被告至今未能为我办理房产证和土地证,且被告未取得开发该楼盘的相关文件,无权对外销售该房屋,签订商品房买卖合同和收取购房款均属违法,应当认定无效。综上,请求依法确认我与被告签订的认购协议书无效,被告返还我已付购房款144 261元及利息,赔偿装修费20000元。

  被告答辩:被告威海**房地产开发有限公司辩称,1、我公司与原告当时签订的是房屋买卖内部认购协议书,而并不是房屋预售协议书,从认购协议书中也没有载明该诉争的房屋有预售许可证,另外从原告所认购的房屋价格就能够看出,如当时认购的房屋有预售许可证,该房屋价款要高出许多,这些情况当初原告都是很清楚的,认购协议书签订后,我公司已将原告认购的房屋交付原告使用、居住四年有余,现原告要求房屋买卖无效没有法律依据。2、在双方房屋买卖合法有效的情况下,原告无权要求返还购房款及各种经济损失。3、原告要求支付利息没有法律规定。4、房屋认购书第二条第二款中明确载明,原告认购的房屋在综合验收后一年内办理房产及土地证,现被告的房屋综合验收没有完毕,因此有些手续及证件没有办理。综上,我公司认为原告的诉讼请求没有法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

  案件事实:经审理查明,2007年9月26日,原、被告签订花园二期内部认购协议书,约定由原告有意向购买被告开发的花园二期住宅第一幢一单元五层**室,建筑面积82.2平方米,总价款144261元。付款方式原告为确保优先购买权,同意在本协议签订并生效时向被告支付认购诚意金144261元,在签署本协议七日内一次性付款的认购者需在缴纳诚意金后7日内将剩余房款全部付清,按揭贷款的购房者需在7日内缴清总房款的40%,否则总房款上浮20%。被告应于2008年9月30日前将房屋交付给原告使用,交付前若遭遇不可抗力或其他特殊情况,被告不能按期交付房屋,应当在事件发生后三十日内通知原告, 为此被告不承担违约责任。被告承诺在房屋综合验收后一年内办理房产证、土地证,否则视为违约。本协议在履行过程中,违约方需向对方支付已收款千分之零点三的违约金。本协议签订后,原告于2007年9月3日付房款10000元,2007年9月26日付款134261元。被告于2008年9月30日前按约定将房屋交付原告使用,原告搬迁该楼房进行居住,但至今被告所开发的楼房未经过相关部门的综合验收,未与原告签订正式的商品房买卖合同,且未办理相关的房权证、土地证,为此原告诉至本院。

  另查,2007年被告开发的楼盘经荣成市建设局颁发了建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证。

  以上事实,有双方当事人陈述及双方签订的房屋内部认购协议书、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证等相关证据在案为凭。

  承办结果:本院认为,原、被告签订的花园二期内部认购协议书虽然是双方当事人真实意思表示,约定原告有意向购买所订楼房,并确定其享有优先购买权,签订了该协议,并在该协议生效后支付了全部价款,原告对该楼房进行装修,并管理使用,协议并未约定房屋具体的综合验收及办理相关产权证明的期限,被告至今未取得预售许可证,原、被告签订的协议因被告未能取得相关证件,违反法律规定,应当认定其无效,故原告主张与被告签订的协议无效,请求返还购房款符合法律规定,本院予以支持。被告收取原告的房款,应当按照银行同期贷款利率计付利息。对于原告主张被告赔偿其装修费用,但未提交相关证据予以证实,故本院对其该主张不予支持。

  综上,依据《中华人民共和国合同法》 第八条、第五十二条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条之规定,判决如下:

  一、原、被告之间签订的花园二期楼房认购协议书无效。

  二、被告威海**房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告已支付的购房款 144261元及利息(按银行同期贷款利率计算,自2007年9月 27日起至本判决确定的执行之日止)。

  三、驳回原告请求被告返还装修款20000元的诉讼请求。

  四、原告于本判决生效后十日内将所购楼房返还给被告。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟 延履行期间的债务利息。

  案件受理费3586元,由原告负担300元,被告负担3286元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省威海市中级人民法院。

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