开发商将工程发包给有资质的建筑公司(即承包人)施工，承包人就其承建工程享有建设工程优先受偿权;开发商因融资需要，又将承包人正在施工的在建工程抵押给银行，银行就所抵押的在建工程享有工程抵押权;此后开发商将房屋出售给消费者，消费者支付对价后，就对其所购买的房屋享有交房权。倘若开发商未及时偿付银行贷款，也未支付工程款，就某工程(涉及房屋部分)而言，就会同时存在交房权、在建工程抵押权、工程优先权的冲突现象。
一、 商品交房权PK在建工程抵押权
1、 消费者购房在先，银行抵押在后
⑴消费者签订购房合同后，已经在房管局办理预告登记的，则消费者享有的商品交房权优于银行抵押权
⑵消费者虽已签订购房合同，但未能进行预告登记的，而银行的在建工程抵押权已经过登记，则在建工程抵押权优先
2、 消费者购房在后，已经登记的银行抵押权成立在先
抵押权生效且优于消费者交房权，消费者可以采取以下方式救济：
⑴主张预售合同无效
⑵主张解除合同并赔偿损失
⑶取得房屋所有权时，代替房地产公司偿还债务然后向开发商追偿
二、 消费者交房权PK建设工程价款优先权
消费者自己支付和通过银行贷款支付的，都可以认定为“已支付”
1、《最高法优先权批复》第2条“消费者 交付购买商品房的
狭义理解，不包括以物抵偿方式取得的工程所有权的第三人
全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人”
3、 承包人为了确保优先权行使，事先排除妨碍，承包人可与发包人作如此约定：
⑴发包人只能对约定的部分房屋进行销售;只有工程款结清后才可对预留的房屋进行销售
⑵对房屋销售价款实行提存或者专款专用于监管用途
三、 银行抵押权PK建设工程价款优先权
1、、《最高法优先权批复》第1条“…………，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”
2、抵押权人的对策：
对承包人增设贷款前提，银行可以要求承包人无条件放弃工程优先权，最好出具书面放弃的承诺
注意：此篇文章系梁清华律师根据在无讼阅读查阅的文章进行整理而得，在此对原创作者表示感谢!
