胜诉判决之买受人主张违约金，是否受仲裁（诉讼）时效限制
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发布作者： 发布时间：2018-10-30 14:11:34 阅读：34
【案由】商品房买卖合同纠纷
【代理律师】梁清华律师
【案情介绍】2006年12月10日，申请人与被申请认清签订书面商品房买卖合同，购买了被申请人开发的乳山银滩某小区的商品房一套。申请人根据合同约定已向被申请人交付了80%的购房款。同时双方约定，被申请人应于2007年9月30日前将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付申请人使用。但是被申请人至今未能履行合同，被申请人逾期交房构成违约，应当依法承担违约责任。于是，申请人于2013年8月向威海仲裁委员会提起
【案情分析】梁清华律师作为被申请人的代理律师参加庭审。梁律师认为，该案件存在两个主要法律问题，其一为：申请人在2013年提起仲裁是否已经超过诉讼时效；其二为：若被申请人需要向申请人支付违约金，则应当以什么标准计算违约金。
针对第一个问题，梁律师认为，伴随着被申请人逾期交房事实的产生，则产生了玉溪相关的两个违约之债，一是交房之债，另外则是支付逾期交房违约金之债。对于交房之债，双方明确约定了履行期限，即2007年9月30日前，但是对支付违约金之债，双方没有明确约定违约金的履行期限，所以根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间行老百姓期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。而本案中，需要明确的是，申请人主张的不是要求被申请人继续履行交房之债而且就支付违约金之债提出申请。所以根据上述法律规定，则属于履行期限约定不明，那么确定时效起算点应按照两种时点，一是宽限期届满，一是被申请人明确拒绝。本案中，既没有被申请人明确拒绝之日出现也没有履行宽限期的出现，所以本案仲裁时效的起算点尚没有出现，自然也就不存在已过仲裁时效的说法了。
针对第二个问题，梁清华律师是从以下方面进行解析：开发商为了能够吸引住买房者，往往在订立购房合同时将逾期交房的违约金订立的过高，但一旦出现逾期交房的情形时却苦于巨额的违约金。为此，从法律角度看，也不是不能进行规避。《商品房买卖合同纠纷解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金额或者损失赔偿额可以参照以下标准进行确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据该条规定精神，在合同没有约定违约金额数额计算方法或者没有约定损失赔偿计算方法两种情形之一时，即可适用该法条的规定。本案中，对于逾期交房违约行为，合同中并没有约定损失赔偿额计算方法，符合该法条的规定。所以，在代理该案件时，梁律师向仲裁庭提出要求对违约金比例进行适当降低并申请对同地段同类房屋租金价格进行鉴定，以此作为确定计算逾期交房违约金的依据。最终仲裁庭也采纳了梁律师的意见，委托第三方评估机构进行评估鉴定。
【审理结果】提起仲裁时，申请人要求被申请人向其支付88000元违约金，但仲裁庭依据评估机构确定的评估结果，仅支持了申请人42219元的仲裁请求。
