一个草厦子两个买主，究竟谁才是真正的所有权人?
——一房两卖如何确定归属?
山东健华律师事务所 梁清华 律师
本人前段时间代理了一起排除妨碍的法律纠纷案件，说到底是因为一房两卖引起的。具体案情是，小王是长峰馨安苑业主，2013年从开发商处购买了该小区的1XX号401，购房合同中明确约定401附带两个草厦子分别是S1和S2。2016年办理不动产所有权证书，产权证上明确注明，401附带两个草厦子。李小姐系小王楼上的邻居，于2013年从开发商处购得楼上701房屋一套，但双方至今未能签订正规的商品房买卖(预售)合同。据李小姐讲，开发商在出售701的时候承诺701附带有有草厦子一处即为S2，并且李小姐将草厦子连同701购房款一并交付给开发商的。小王和李小姐也因此成为楼上楼下的邻居。在开发商交付房屋之后，小王并没有入住401，两个草厦子也因此一直被闲置。而李小姐呢，虽然也没有搬进701住，但是却一直占用着 S2草厦子。起初，小王也没太计较，想着邻里邻居的，如果李小姐是短期使用的话就不必过分计较。可是从2013年一直到2018年，李小姐一直使用着S2草厦子没有归还的意思。这下小王急了，于是找到李小姐要求其腾让S2草厦子。李小姐见状也是振振有词，我是通过开发商那儿购买的房子，且开发商说是701附带的草厦子是S2，而且我当时也是交了钱的。李小姐就认为S2草厦子妥妥的是自己买来的，怎么就成了你401的呢?为此小王和李小姐争执不下，没有定论。两个人先后也找过开发商，居委会甚至也拨打过市长热线，但都没有得到解决。无奈，小王就委托律师进行起诉。
立案的案由虽是排除妨碍纠纷，但实际起因却是一房两房。于是老生常谈的问题就来了，一房两卖如何确定归属?在此，我借着该案例带领梳理 一下相关法律知识。(一)已办理房屋过户登记手续的，房产归登记的买受人所有。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生改变。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。(二)买受人均未办理商品房过户登记手续的，归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有。《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”这说明，不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，会得到法律支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。(三)既未办理产权登记，又未办理预告登记的，归已先行合法占有房屋的买受人所有。虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的作用。再者，《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间。(四)均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，归先行支付房屋价款的买受人所有。法律无相关规定，但是，由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。(五)如果上述情况均未发生，归签约在先的买受人所有。据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的合同成立在先，理应得到优先保护。
结合上述规定，回到这起纠纷中来，不难看出，小王不仅与开发商签订了正规的书面购房合同且早于李小姐办理了相应不动产产权所有权证书，所以根据规定，双方诉争的S2草厦子当然属于小王所有，李小姐无权占有使用S2草厦子，当然应将S2归还给小王。
